買回遷房的注意事項(xiàng)
1、房屋質(zhì)量：
部分回遷房在建造期間，為了趕工期盡早完工，可能在房屋建造的過程中，并未嚴(yán)格按照相關(guān)政策進(jìn)行建造，所以其房屋在質(zhì)量上可能或多或少會(huì)存在一些問題或隱患，部分回遷房可能都不是通過正常的審批規(guī)劃就建造的，其房屋質(zhì)量就不用多說了。
2、房產(chǎn)證：
就回遷房的房產(chǎn)證而言，其證件辦理的下發(fā)時(shí)間要比普通商品房多出不少，一般需要1-3年，部分回遷房可能還辦不了房產(chǎn)證，一旦沒有房產(chǎn)證，房屋所有人的合法權(quán)益就得不到很好的保障。
3、過戶：
回遷房過戶需要等待其產(chǎn)權(quán)全部到位后才可以進(jìn)行，若是售房者只有回遷協(xié)議，那么購房者出錢買了房也辦不了房產(chǎn)證，自然就不能進(jìn)行過戶。而且回遷房過戶的費(fèi)用要比一般的房屋的費(fèi)用要高。
4、環(huán)境：
不少回遷房在衛(wèi)生、消防、物業(yè)、環(huán)境等等方面都存在這一定的問題，而且一個(gè)樓層會(huì)存在多個(gè)回遷房，人口流動(dòng)比較大，存在安全隱患。
5、貸款：
回遷房在其產(chǎn)權(quán)還未完全到位時(shí)，其是不可以進(jìn)行抵押貸款的，就算當(dāng)其可以進(jìn)行貸款時(shí)，貸款的額度會(huì)比較少，貸款的時(shí)間也會(huì)比較短。
6、落戶：
當(dāng)回遷房無法進(jìn)行更名時(shí)，購房者的戶籍多數(shù)是不能遷入所購買房子的地區(qū)的，換句話說也就是說購買回遷房可能無法落戶。
回遷房的產(chǎn)權(quán)是多少年
如果回遷房是用作住宅的話，那么這種產(chǎn)權(quán)年限差不多就是在70年。如果回遷房這用作綜合用地使用的話，一般來說這種回遷房它的年限是在50年。如果回遷房是用作商業(yè)經(jīng)營的話，那么這種回遷房它的產(chǎn)權(quán)年限就只有40年了。因?yàn)榛剡w房產(chǎn)權(quán)分為以上這三種類型，不同類型的回遷房年限也是不一樣的。
回遷房可以買賣嗎？
回遷房是否可以買賣需要分情況：
1.業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易
有《房產(chǎn)證》的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。
2.業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶
業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易，屬于私下交易，是不合法的行為。
回遷大產(chǎn)權(quán)是什么意思
回遷房指的是開發(fā)商征收土地時(shí)，賠給被拆遷住戶的房子。
回遷房產(chǎn)權(quán)：
1、如果回遷房是用作住宅的話，那么產(chǎn)權(quán)年限是70年；
2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話，那么產(chǎn)權(quán)年限是50年；
3、如果回遷房是用作商業(yè)經(jīng)營的話，那么產(chǎn)權(quán)年限是40年。
國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價(jià)購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房又稱鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房、使用權(quán)房。按國家相關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)由房管部門統(tǒng)一發(fā)放，是包括產(chǎn)權(quán)使用證和國有土地使用權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)，則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會(huì)蓋章證明其權(quán)屬，只包括房產(chǎn)使用權(quán)而不包含國有土地使用權(quán)的不完全產(chǎn)權(quán)。
如果有土地證的回遷房是有大產(chǎn)權(quán)的。
回遷房和普通商品房的區(qū)別：
1、房屋價(jià)格不同
回遷房的房屋價(jià)格便宜。而普通商品房受到市場影響較大，價(jià)格相比較高。
2、房屋權(quán)利不同
符合限售條件的商品房可以隨時(shí)上市。無完整產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房無法進(jìn)行立即上市，也無法進(jìn)行抵押貸款。
3、買賣關(guān)系不同
商品房的房屋價(jià)格在合同中進(jìn)行約定。而回遷房的購買基礎(chǔ)則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
購買回遷房最好注意以下幾點(diǎn)：
1、查清回遷房的土地性質(zhì)。購買回遷房一定要查清土地性質(zhì)，免得買到集體土地上建設(shè)的回遷房。
如果是國有劃撥土地上的回遷房，當(dāng)時(shí)是享受了國家的優(yōu)惠政策，沒有交土地轉(zhuǎn)讓金的。購買這種房屋到過戶的時(shí)候需要補(bǔ)交這部分的稅費(fèi)，這部分費(fèi)用需要和賣家商議好是單方承擔(dān)還是共同承擔(dān)。
2、警惕一房多賣現(xiàn)象�；剡w房買賣無法辦理預(yù)告登記，賣房者就有“一房多賣”的漏洞可鉆。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，都是有效合同。這也就意味著到時(shí)候需要和多方爭奪房屋的產(chǎn)權(quán)，最后得到房子的可能性就很低了。
3、簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，寫明交房具體時(shí)間和辦理過戶手續(xù)的時(shí)間。這樣如果賣方發(fā)生反悔，就可以憑借協(xié)議向賣方要個(gè)說法，要求其繼續(xù)過戶，或者退還金額并承擔(dān)違約責(zé)任。
4、不要一次性付清所有款項(xiàng)。簽訂合同的時(shí)候最好寫明進(jìn)行分批付款，先付首付，拿到證明之后再付中間款，過戶之后付尾款。
最重要的是一定要留有尾款（最好占比較大的尾款）這樣如果賣方想要違約，計(jì)算之后發(fā)現(xiàn)違約所得小于尾款時(shí)，選擇違約的可能性就會(huì)降低。
5、盡量要求其他家庭成員簽字�；剡w房的產(chǎn)權(quán)證可能就只是戶主的名字，但是其他家庭成員在房屋所有權(quán)上也占有份額。這是因?yàn)橐话慊剡w房都是按照家庭成員的人頭分房屋面積，所以盡管產(chǎn)權(quán)證上沒有他們的名字，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上還是有他們的名字。
回遷房的產(chǎn)權(quán)年限有多久
1、如果回遷房是用作住宅的話那么回遷房的產(chǎn)權(quán)年限是70年。
2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話那么回遷房的產(chǎn)權(quán)年限是50年。
3、如果回遷房是用作商業(yè)經(jīng)營的話那么回遷房的產(chǎn)權(quán)年限是40年。
回遷房的具體產(chǎn)權(quán)年限是多少，要看其《國有土地使用證》上的土地性質(zhì)是什么性質(zhì)的才能具體確定，另外回遷房產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)企業(yè)取得《國有土地使用證》的當(dāng)天開始計(jì)算的，回遷房的使用年限不是從購房日期算起的。
回遷房能否買賣？
回遷房是否可以買賣，還需要分情況：
1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易
有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。
2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶
業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。
注意：如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。
回遷房和商品房的區(qū)別
1、房價(jià)不同
在房價(jià)方面，商品房與回遷房是有區(qū)別的。商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對低廉。
2、買賣雙方的關(guān)系不同
商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
3、房屋的性質(zhì)不同
拆遷的是商品房，回遷房自然是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。
購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。
回遷房產(chǎn)權(quán)年限是多久?
通常所說的回遷房產(chǎn)權(quán)大致分為一下三種，不同的回遷房年限也是不一樣的:
1、如果回遷房是用作住宅的話那么回遷房的產(chǎn)權(quán)年限是70年;
2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話那么回遷房的產(chǎn)權(quán)年限是50年;
3、如果回遷房是用作商業(yè)經(jīng)營的話那么回遷房的產(chǎn)權(quán)年限是40年;
4、具體回遷房的產(chǎn)權(quán)年限是多少要看其《國有土地使用證》上的土地性質(zhì)是什么性質(zhì)的才可以確定的，另外回遷房產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)企業(yè)取得《國有土地使用證》的當(dāng)天開始計(jì)算的，回遷房的使用年限不是從購房日期算起的。
