什么是樓面地價(jià)?該如何計(jì)算?
樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
樓面地價(jià)的計(jì)算公式:樓面地價(jià)=土地總價(jià)+規(guī)劃建筑面積
樓面地價(jià)還相當(dāng)于是土地單價(jià)和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。
由上述公式可知，樓面地價(jià)與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這就意味著容積率越高，樓面地價(jià)就會(huì)越低，反之，樓面價(jià)格就越高。因此，樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格的高低，還可以是我們判斷一個(gè)小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。
樓面價(jià)是什么？
樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許*建筑面積。每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的*面積。房?jī)r(jià)與樓面價(jià)呈正比例關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)樓面價(jià)越高，房?jī)r(jià)當(dāng)然越高。
房?jī)r(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系，一是土地本身的價(jià)格，二是規(guī)劃容積率。土地價(jià)格就不用多說(shuō)了，計(jì)算時(shí)要包括各種購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用;容積率就是用規(guī)劃總建筑面積除以地面總面積，比如在一萬(wàn)平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。
樓面地價(jià)和房屋最終售價(jià)之間究竟有什么關(guān)系?
樓面地價(jià)代表著一個(gè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的十地成本。商品房的最終售價(jià)包含著樓面地價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
樓面地價(jià)是房屋建造的十地成本，但房屋成本除了十地成本外，還有建安成本，稅費(fèi)成本，營(yíng)銷(xiāo)成本等根據(jù)這些成本費(fèi)用，我們基本上就可估算出一個(gè)項(xiàng)目的成本價(jià)格是多少，最終售價(jià)大約會(huì)在什么范圍。
最終售價(jià)=樓面地價(jià)+建筑成本價(jià)+開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
即使現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還一直在不斷上漲，不過(guò)其實(shí)開(kāi)發(fā)商所獲取的利潤(rùn)并沒(méi)有特別多，因?yàn)楝F(xiàn)在我們的社會(huì)還是相對(duì)來(lái)說(shuō)比較透明的。一塊地原來(lái)收購(gòu)的價(jià)格是多少，建筑成本價(jià)為多少，基本上都是眾所周知的。而一個(gè)房子的售價(jià)是多少錢(qián)，消費(fèi)者們是完全可以自己去計(jì)算，不用擔(dān)心房?jī)r(jià)被惡意提高卻不得而知，這也是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房子之前應(yīng)該要了解的知識(shí)。
什么是樓面價(jià)呢？
一般來(lái)說(shuō)，樓面價(jià)就是指土地總價(jià)格除以該土地的允許建筑面積。當(dāng)每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。
那么“樓面價(jià)”的計(jì)算公式是什么呢？其實(shí)，它的計(jì)算公式就是：樓面價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積。下面小編就用一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明下好了：
假設(shè)一個(gè)3000平米的小區(qū)土地價(jià)格600萬(wàn)，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價(jià)：
樓面價(jià)＝600萬(wàn)/（3000*1.8）＝1112元／平方米。
樓面價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系
房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。
房?jī)r(jià)成本構(gòu)成中，包括土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷(xiāo)售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等多種因素。
因此，房?jī)r(jià)可以通過(guò)樓面價(jià)來(lái)進(jìn)行推算。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)=樓面價(jià)/土地成本占比
據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例在40%左右。但是這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如果是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣(mài)，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。
土地成本占比在各個(gè)城市差異很大。小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷(xiāo)售價(jià)格可能是樓面價(jià)3到5倍。大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8，因此，關(guān)于房?jī)r(jià)和樓面積價(jià)之間的關(guān)系，要具體情況具體分析，周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得出樓盤(pán)的最低售價(jià)范圍是多少。
最終房?jī)r(jià)=樓面地價(jià)+建筑成本價(jià)+開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
最終出售的房?jī)r(jià)離不開(kāi)樓面價(jià)，但那只是最原始的一部分成本。土地拍賣(mài)后要修建成房屋，有9種費(fèi)用無(wú)法避免，分別為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、成本分?jǐn)偳闆r。
此外，還有各類(lèi)稅種（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅）以及其他50余種費(fèi)用，包括征收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、人防費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、等等50多項(xiàng)費(fèi)用，涉及25個(gè)政府部門(mén)！
這些費(fèi)用都會(huì)計(jì)算到最終房?jī)r(jià)里，再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，這才是最終呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前的房屋售價(jià)。
房?jī)r(jià)高的原因有哪些
1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴房地產(chǎn)
一個(gè)地區(qū)的想要發(fā)展需要依靠經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)是許多地方經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，在一定程度上還能帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此成為許多小縣城收入的支撐點(diǎn)，而且房產(chǎn)占據(jù)GDP的比例較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，也會(huì)影響著GDP，除此之外，房地產(chǎn)還能拉動(dòng)許多行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直居高不下。
2、土地價(jià)格高
目前許多城市都在興建住房，從而導(dǎo)致土地資源緊張，物以稀為貴，導(dǎo)致土地價(jià)格也不斷上漲，從而導(dǎo)致土地的出讓金較高，導(dǎo)致房屋的售價(jià)也相對(duì)較高。
3、房子對(duì)于家的傳統(tǒng)思想
我國(guó)絕大多數(shù)人群一直受到有房才有家的思想影響，導(dǎo)致許多人們?cè)诮Y(jié)婚時(shí)候都會(huì)有買(mǎi)房需求，因此房屋的剛需型人們還是較多，許多人一直都在為房屋而努力奮斗中，因此房屋價(jià)格一直居高不下。
樓板價(jià)格和市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格有什么關(guān)系？
樓板價(jià)格簡(jiǎn)言之僅僅房地產(chǎn)商的一個(gè)成本計(jì)算的一個(gè)數(shù)據(jù)信息，談不上市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的一切參照，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的參照，大量的是隨行就市，有些人得出了一個(gè)大約的優(yōu)化算法，樓板價(jià)格乘于1.8也罷，是2.5倍也罷，全是大約的估計(jì)，也會(huì)伴隨著時(shí)間的變化越來(lái)越?jīng)]有規(guī)律性。
樓面價(jià)說(shuō)明了該新項(xiàng)目在市場(chǎng)銷(xiāo)售時(shí)，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)中所包括的土地成本費(fèi)。這樣一來(lái)就表明了，由于商住樓的最后市場(chǎng)價(jià)包含了樓面價(jià)，因此，房地產(chǎn)商在拿地的情況下開(kāi)支的土地價(jià)格，便會(huì)做為商住樓最后市場(chǎng)價(jià)的參照規(guī)范之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低！假如拿地成本費(fèi)較低而新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度較長(zhǎng)，那么土地使用價(jià)值很有可能伴隨著時(shí)間的提升而上升，節(jié)節(jié)攀升下，房?jī)r(jià)也會(huì)相匹配拉升。
最后房?jī)r(jià)怎樣需看全部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及其房地產(chǎn)商針對(duì)新樓盤(pán)的精準(zhǔn)定位和別的成本費(fèi)用。小城市土地價(jià)格低，建安成本占有占比高，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也歸屬于一切正常，大都市土地價(jià)格高，建安成本占有占比低，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高盈利，因而有關(guān)房?jī)r(jià)和樓總面積價(jià)中間的關(guān)聯(lián)，要根據(jù)實(shí)際地域，實(shí)際各自，需要附近參照價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得到最少市場(chǎng)價(jià)范疇多少錢(qián)！
樓面價(jià)會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎
在很多情況下，房屋價(jià)格是不同的，那么房子的樓面價(jià)是什么意思，會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？房?jī)r(jià)主要是指特定時(shí)期內(nèi)建筑物和土地的市場(chǎng)價(jià)值，即土地價(jià)格和建筑價(jià)格的總和。您會(huì)看到房屋價(jià)格，所售房屋的價(jià)格（包括樓面價(jià)格）。但是，如果樓面價(jià)格相對(duì)較低，則房屋的價(jià)格不一定一定較低，特別是當(dāng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)獲得土地時(shí)，土地成本會(huì)更高。此外，隨著開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，土地的價(jià)值將增加，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也將增加。
