宅基地可以買(mǎi)賣(mài)嗎?
農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。
根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
《土地管理法》第八條規(guī)定
城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎?
1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：
(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi);
(2)法人或其他組織購(gòu)買(mǎi);
(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);
(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;
(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：
(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);
(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;
(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;
(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;
(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓;
宅基地糾紛怎么解決?
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：
(1)協(xié)商解決
《土地管理法》第16條第1款規(guī)定："土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決。"據(jù)此規(guī)定，公民之間發(fā)生的宅基地糾紛，應(yīng)當(dāng)先通過(guò)協(xié)商的方式加以解決。
(2)行政解決
《土地管理法》第16條第2款規(guī)定："個(gè)人之間，個(gè)人與單位之間爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。"該法還規(guī)定，侵犯土地的所有權(quán)或者使用權(quán)爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上地方人民政府。
(3)司法解決
《土地管理法》第16條第3款規(guī)定："當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴。''這表明公民之間就土地的使用權(quán)和所有權(quán)發(fā)生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規(guī)定，先經(jīng)過(guò)有關(guān)行政機(jī)關(guān)的處理，對(duì)于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對(duì)于侵犯土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，被侵權(quán)人可以不經(jīng)行政機(jī)關(guān)的處理，而直接向人民法院起訴。
此外，宅基地糾紛還可以通過(guò)人民調(diào)解來(lái)解決。人民調(diào)解是指在調(diào)解委員會(huì)(包括城市的居民委員會(huì)和農(nóng)村的村民委員會(huì))的主持下，以國(guó)家的法律、法規(guī)規(guī)章、政策和社會(huì)公德為依據(jù)，對(duì)民間糾紛當(dāng)事人進(jìn)行說(shuō)服教育、規(guī)勸疏導(dǎo)，促進(jìn)糾紛當(dāng)事人互相諒解，平等協(xié)商，從而自愿達(dá)成協(xié)議，消除紛爭(zhēng)的一種群眾自治活動(dòng)。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要具備的條件
（1）農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓�！秶�(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第二條規(guī)定，農(nóng)村住宅只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
因此，農(nóng)村宅基地作為集體經(jīng)濟(jì)組織給予其本村村民的一項(xiàng)福利性待遇，村民基于其集體經(jīng)濟(jì)組成成員身份而對(duì)宅基地享有使用權(quán)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)獲得本村宅基地的使用權(quán)。
（2）農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需征得集體經(jīng)濟(jì)組織的書(shū)面同意。
（3）受讓人不得違反“一戶一宅”的法律規(guī)定�！锻恋毓芾矸ā返诹䲢l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
因此，在農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，受讓人在本村應(yīng)當(dāng)滿足“一戶一宅”，不得存在“一戶多宅”的實(shí)際情況。一戶之中具有多個(gè)子女，符合分戶條件的，在依法進(jìn)行分戶后，可以作為受讓人受讓取得本村宅基地使用權(quán)。
（4）受讓人符合宅基地的其他分配條件�！锻恋毓芾矸ā返诹䲢l規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。
因此，同村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合上述相關(guān)法律規(guī)定。
除此之外，本村村民在協(xié)商轉(zhuǎn)讓宅基地的過(guò)程中，為避免一時(shí)疏忽而引起不必要的糾紛，律師建議，協(xié)議受讓方還應(yīng)當(dāng)注意，出讓方是否為實(shí)際使用權(quán)人，是否具有相關(guān)權(quán)屬證件、案涉宅基地上建有的房屋是否存在共有關(guān)系、以及雙方應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面協(xié)議，并及時(shí)辦理過(guò)戶登記等相關(guān)手續(xù)。
隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)的需要也逐步增加，我國(guó)相關(guān)的法律也在逐步完善。就目前已經(jīng)實(shí)施的相關(guān)法律來(lái)看，即使2023年，農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)也是不符合法律規(guī)定的。
因此廣大農(nóng)民朋友在流轉(zhuǎn)宅基地及地上房屋時(shí)一定要慎重，避免因?yàn)椤百I(mǎi)賣(mài)”宅基地和房屋給自己造成損失。如確需進(jìn)行流轉(zhuǎn)、“買(mǎi)賣(mài)”，可以咨詢專業(yè)律師。
農(nóng)村的宅基地，為什么不能買(mǎi)賣(mài)？
我國(guó)土地大體上分為兩類，國(guó)有土地和集體土地，其中宅基地就屬于集體土地，屬于農(nóng)村農(nóng)民集體所有。我們首先需要明確的是，土地本身所有權(quán)都不屬于個(gè)人所有，宅基地也并不是屬于現(xiàn)在的居住者。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定作為個(gè)人，我們能夠擁有的僅僅是土地使用權(quán)和占有權(quán)利。并且這個(gè)使用權(quán)也有一定的時(shí)間限制。
因此，既然土地本不屬于自己所有，那么也就不可能買(mǎi)賣(mài)土地，因?yàn)槿藳](méi)辦法買(mǎi)賣(mài)不屬于自己的東西。宅基地同理也是如此。
宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，如何轉(zhuǎn)讓？
法律上，宅基地和國(guó)有土地一樣，也是有使用和占有權(quán)的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條 規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施�！�
同理，宅基地使用權(quán)其實(shí)是可以轉(zhuǎn)讓的，但是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，會(huì)有自己的相關(guān)規(guī)定，會(huì)更加復(fù)雜。
第一，宅基地使用權(quán)本身和房子是不能分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的
我們都知道類似市面上的商品房，經(jīng)常都是政府統(tǒng)征土地，把集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地后，然后進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，最后被某公司拍賣(mài)成功后，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最后修建成房子后，房子賣(mài)給消費(fèi)者，消費(fèi)者這時(shí)候擁有的就是房子的使用權(quán)。
而宅基地首先，并不能單獨(dú)出售，必須和住房所有權(quán)一起，也就是你不能說(shuō)地給你，房子轉(zhuǎn)讓給另外的人。因此并不存在宅基地作為地皮單獨(dú)售賣(mài)。
第二，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)更復(fù)雜
商品房一個(gè)人可以很多套，但是宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，法律上，有很多的限制性規(guī)定。
（1）村住宅使用權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)賣(mài)家限制要求更嚴(yán)格
比如農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，并且很多地方，宅基地是只能轉(zhuǎn)賣(mài)給本地村民，還必須村委會(huì)同意，縣政府批準(zhǔn)。
這個(gè)規(guī)定其實(shí)也可以理解，更多是出于對(duì)宅基地的保護(hù)，怕地皮被人為惡劣炒作，最終導(dǎo)致村民沒(méi)有宅基地使用，市場(chǎng)混亂，因此宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的確比國(guó)有土地苛刻。
2）農(nóng)村住宅售賣(mài)后，不能再申請(qǐng)
宅基地一開(kāi)始，就并不是村民購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)，而是分配申請(qǐng)，因此法律上，對(duì)此也有限制，那就是如果一個(gè)村民把自己宅基地出賣(mài)或者出租后，然后說(shuō)，我沒(méi)有宅基地，要求村集體再給一塊地。
根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。因此，總結(jié)下提問(wèn)，農(nóng)村的宅基地為什么不能買(mǎi)賣(mài)？那是因?yàn)檎乇旧砭褪寝r(nóng)村村民集體所有，而不是個(gè)人所有，因此既然不是自己所有，也談不上宅基地買(mǎi)賣(mài)。
但是宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，但是宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有更多限制，比如不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，對(duì)賣(mài)家要求也更苛刻。
